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《日本房市觀察》2026年秋：日本七大城市中古公寓市場分析（東京23區、大阪、福岡、北海道、名古屋、宮城、廣島）

日本七大城市房地產市場分析 2026年秋 封面圖

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大家好，我是小M老師。我自己在日本持有 6 間房子，分布在大阪、東京、札幌和福岡，也一直帶學員實際到日本看房、陪跑買房。最近很多同學問我：「日本房價是不是要跌了？現在還能進場嗎？」

這週我整理了一張「日本主要城市房地產市場週報（2026.10.26）」，這篇文章就用這張圖當底稿，並且把每一個數字都回頭對照日本的一手資料（各地 REINS 不動產流通機構、東京カンテイ、日本銀行）。核對後，我已經把圖表本身修正（東京23區、大阪市的成交單價與去年在售戶數改用一手資料數字、日銀利率走勢依日本銀行公告重畫、札幌與仙台改標為北海道與宮城縣），下面附的是修正版圖表。無法用公開一手資料核對的數字，我也在文中和圖上標出來。

日本主要城市房地產市場週報 2026.10.26 修正版圖表
日本主要城市房地產市場週報（2026.10.26，修正版）
下載圖表（完整解析度 PNG）

一、先講結論

用一句話說：東京23區是這次降溫最明顯的地方，大阪也開始出現降溫訊號，其他城市大多是「成交量變少、價格還撐著」。

  1. 東京23區：成交件數年減 30.6%，掛牌在售戶數年增 33.5%，近三個月曾經降價的物件比例升到 51.0%。
  2. 大阪市：成交件數年減 26.8%，在售戶數年增 12.0%，降價比例 40.6%，但成交單價仍年增 1.3%。
  3. 名古屋市：在售戶數年減 6.4%，降價比例 37.4%，比一年前下降 1.2 個百分點，是相對平穩的城市。
  4. 日本銀行政策利率已在 9 月升到 1.25% 左右，下一次會議是 10 月 29～30 日。

二、東京23區：量縮最明顯，降價物件過半

根據東日本 REINS 2026 年 9 月月報，東京都區部中古公寓成交 1,385 件，年減 30.6%，已經連續 9 個月減少；成交單價每平方公尺 130.39 萬日圓，年減 0.9%，是連續第 2 個月小幅低於去年。

另一個我很重視的指標是東京カンテイ 10 月 22 日公布的數據：東京23區中古公寓的「流通戸數」（在售戶數）從去年 9 月的 12,295 戶增加到 16,416 戶；近三個月內曾經降價的物件比例（価格改定シェア）從 35.7% 升到 51.0%，平均降價幅度 6.4%。

我的解讀很單純：單價還沒有大跌，但買方變少、賣方變多，賣家開始願意降價。這種時候，買方的議價空間比過去一年大很多。

不過也要提醒：REINS 本身也註明，2025 年 1 月起系統改修可能影響成交件數，而且去年 9 月成交量本來就特別多，年減幅度有一部分是基期效應。

三、大阪市：降溫正在擴大

近畿 REINS 9 月資料顯示，大阪市中古公寓成交 383 件，年減 26.8%，連續 8 個月減少；成交單價 73.47 萬日圓／㎡，年增 1.3%，成交均價 4,385 萬日圓，和去年幾乎持平。

東京カンテイ的資料顯示，大阪市在售戶數 4,482 戶，年增 12.0%，降價比例 40.6%，比一年前高 8.7 個百分點。

大阪是我自己有房子的城市，我的感覺是：好地段、好物件還是有人搶，但條件普通的物件，掛很久賣不掉、只好降價的情況變多了。對買方來說，可以比較從容地挑。

四、福岡市：價格仍有支撐

圖表上福岡市的數字是成交 208 件、年減 19.7%，單價 51.86 萬日圓／㎡、年增 5.1%。這組「福岡市」的數字，我在公開的一手資料中沒有找到可以直接對照的來源，所以先列出我查得到的「福岡縣」數字：

根據 REINS 全國版 9 月資料，福岡縣中古公寓成交 315 件，年減 13.2%；成交單價 43.53 萬日圓／㎡，年增 4.9%，在售 6,114 件、年增 3.1%。

成交量下降、單價還在上升，方向和圖表一致：量縮，但價格仍有支撐。

五、北海道（札幌）：北海道整體的數字

這一列使用的是 北海道整體 的 REINS 數字，不是札幌市單獨的統計，所以修正版圖表把它標為「北海道」。

北海道 9 月中古公寓成交 264 件，年增 9.1%；單價 31.26 萬日圓／㎡，年增 8.1%；在售 2,502 件，年減 2.0%。

在七個地區裡，北海道是少數成交量還在增加、庫存還在減少的地方。我在札幌也有房子，札幌的總價相對親民，這是它和東京、大阪很不一樣的地方。

六、名古屋市：相對平穩

中部 REINS 7～9 月季度資料顯示，名古屋市中古公寓成交 727 件，年減 9.1%；單價 39.79 萬日圓／㎡，年增 2.0%。

東京カンテイ的資料顯示，名古屋市在售 2,988 戶，年減 6.4%；降價比例 37.4%，比一年前少了 1.2 個百分點。在東京カンテイ有公布降價比例的三個城市（東京23區、大阪市、名古屋市）中，名古屋是唯一在售戶數減少、降價比例也下降的城市，所以我把它歸類為「相對平穩」。

七、宮城縣（仙台）：宮城縣整體的數字

和北海道一樣，這一列是 宮城縣整體 的 REINS 數字，修正版圖表標為「宮城縣」。

宮城縣 9 月中古公寓成交 98 件，年減 10.9%；單價 36.92 萬日圓／㎡，年減 0.6%；在售 1,420 件，年減 0.8%。成交量和價格都略為走弱，但庫存沒有增加。另外宮城縣每月成交不到一百件，單月的漲跌很容易被少數案件影響。

八、廣島市：量縮價穩

圖表上廣島市是成交 62 件、年減 12.7%，單價 37.14 萬日圓／㎡、年增 1.4%。這組廣島市的數字，我同樣沒有在公開一次資料中找到可以直接對照的來源。

我查得到的是 REINS 全國版的「廣島縣」：9 月成交 88 件，年減 9.3%；單價 35.70 萬日圓／㎡，年增 1.5%。方向一樣是「量縮、價格大致持平」。

九、庫存與降價：這次最值得看的指標

如果只看成交單價，很多城市看起來都還好。但我教學員看房市，一定會一起看兩個指標：在售庫存和降價比例。

  • 東京23區：在售 16,416 戶（年增 33.5%），降價比例 51.0%（一年增加 15.3 個百分點）
  • 大阪市：在售 4,482 戶（年增 12.0%），降價比例 40.6%（一年增加 8.7 個百分點）
  • 名古屋市：在售 2,988 戶（年減 6.4%），降價比例 37.4%（一年減少 1.2 個百分點）

整個首都圈的 REINS 在庫也是 50,450 件、年增 15.1%，連續 7 個月增加。庫存增加、降價變多，通常會比成交價格更早反映市場的方向。

十、日銀利率：1.25%，10 月 29～30 日開會

日本銀行在 9 月 17～18 日的會議決定，把短期政策利率引導到 1.25% 左右，9 月 24 日起適用。下一次金融政策決定會合是 10 月 29～30 日。

回頭看這兩年：2024 年 3 月結束負利率，7 月升到 0.25%，2025 年 1 月 0.5%、12 月 0.75%，2026 年 6 月 1.0%，9 月再升到 1.25%。利率往上走，日本房貸的浮動利率也會跟著調整，對用貸款買房的人影響最直接。

十一、這對想買日本房子的人代表什麼？

  1. 買方的議價空間變大了。特別是東京23區和大阪，降價物件比例已經四到五成，不要看到掛牌價就直接出價。
  2. 不要只看「平均單價」。成交件數大幅減少時，平均值很容易被當月賣掉的物件結構影響。
  3. 貸款買房要把利率上升算進去。試算時，我會建議學員多抓幾碼利率，看現金流還撐不撐得住。
  4. 城市要分開看。東京、大阪在降溫，北海道、名古屋相對平穩，不能用一句「日本房價」概括。

十二、風險提醒

  • 本文數字來自各機構公布的統計，不同機構的定義、範圍不同（例如 REINS 是成交與登錄資料，東京カンテイ是在售物件），不能直接互相比較。
  • 北海道、宮城縣列使用的是全道、全縣數字；福岡市、廣島市的城市數字未能在公開一次資料中查證；圖上東京、大阪 2024 年 9 月的在售與降價比例也未經原始資料核對。
  • 匯率、利率、稅制和法規變動，都可能大幅影響海外投資人的實際報酬。
  • 本文僅為市場資訊整理與個人觀察，不構成任何投資建議，買賣不動產請自行判斷並諮詢專業人士。

資料來源

本文為投資教育與市場資訊分享，不構成任何投資建議。

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