危機入市，看見不一樣的大阪：當旅遊寒冬來臨，我們為何選擇在此深耕？

最近，許多朋友都在關心我剛在大阪置產後的狀況。確實，中日關係的驟然緊繃，為關西地區的旅遊市場帶來了前所未有的寒冬。新聞中充斥著中國遊客銳減、飯店訂單大量取消、甚至關西機場航班大幅縮減的消息。對於一個剛剛投下資源的投資者而言，這無疑是一場迎面而來的風暴。然而，我想分享的是，正是在這片看似蕭條的景象中，我反而看到了更清晰、更具潛力的未來。這次的決定，並非一時衝動的民宿投資，而是一個為學員打造旅居生活圈的長期佈局。

這場危機的確來得又快又猛。根據最新的報導，中國政府要求國內旅行社將赴日遊客量大砍四成，對高度依賴觀光客、特別是中國客源的大阪及整個關西地區，造成了立即性的衝擊。我們看到，過去人聲鼎沸的心齋橋、難波地區，如今人潮明顯減少；部分飯店的住房率雪崩式下滑，甚至出現了高達七成的訂單取消潮。京都的飯店業更是祭出「破盤價」求生，房價幾乎腰斬。這一切都指向一個事實：以短期觀光客為主要客群的商業模式，正遭受嚴峻的考驗。

然而，當所有人都聚焦於眼前的旅遊業寒冬時，另一個平行發生、卻截然不同的故事，正在日本的房地產市場上演。令人驚訝的是，根據日本不動產研究所的最新全球城市調查，大阪的房價增幅，在2025年下半年竟然高居全球16個主要城市之冠。這代表什麼？這代表大阪的房地產市場，擁有強勁的內在支撐與長期價值，其動能並非單純建立在短期的觀光熱潮之上。

更深入分析，大阪的房價雖然漲幅領先全球，但其絕對價格，相較於香港、倫敦、台北、甚至東京，仍然處於相對合理的低點。這為長期投資者提供了一個極具吸引力的安全邊際。與此同時，日圓的持續弱勢，等於為海外投資者提供了天然的折扣，讓我們能以更低的成本，取得具有長期增值潛力的優質資產。事實上，這股趨勢已經吸引了大量的國際目光，特別是台灣的投資者，已經超越中國，成為東京新建住宅市場最大的海外買家。這股資金流動，正靜悄悄地為日本的房地產市場，注入新的活水與信心。

這就帶到了我們這次佈局的核心思考：我們的目標，從來就不是經營一個隨時可能因政治風向或邊境管制而波動的民宿事業。我們看見的，是在這個國際化的都市中，一群有著長期居住需求的群體——我們的學員。他們來到大阪，是為了學習、是為了體驗在地生活、是為了職涯發展。他們需要的，不是一兩晚的棲身之所，而是一個穩定、舒適、有歸屬感的「家」。

這個「為學員打造旅居生活圈」的模式，讓我們得以從根本上免疫於短期旅遊市場的震盪。我們的需求是穩定且可預測的，我們的客群是深入在地、貢獻於在地經濟的。我們提供的，不僅僅是一個住宿空間，更是一個社群、一個支持系統，幫助他們更快地融入這個城市。這種模式，恰好填補了市場上的一個重要缺口：日本房東普遍不願租給外國人的結構性問題。透過提供友善的租賃條件，我們不僅解決了學員的居住痛點，也為我們的資產創造了穩定且持續的現金流。

因此，當別人看到的是旅遊業的「危」，我們看到的卻是資產佈局的「機」。旅遊業的衰退，讓市場上許多原先以高價競逐短期觀光財的物件，重新回歸到理性的價值。這給了我們一個絕佳的機會，去篩選那些真正具有良好區位、優質條件、且符合長期居住需求的房產。我們得以用更合理的價格，建立起我們旅居事業的根基。

我始終相信，一個城市的價值，最終取決於它的人口結構、產業活力與生活品質，而非單純的觀光人次。大阪作為日本第二大經濟中心，其深厚的文化底蘊、便利的生活機能以及不斷增長的就業機會，都為其長遠發展提供了堅實的基礎。中日關係的緊張，或許為關西的旅遊業帶來了短期的陣痛，但同時也加速了市場的洗牌與轉型，迫使業者思考更多元的經營模式，從而建立一個更健康、更具韌性的經濟生態。

這次在大阪的置產，是一次逆向思考下的策略性投資。我們選擇在眾人憂慮時入場，不是因為我們對風險視而不見，而是因為我們看見了風險背後、被多數人忽略的結構性機會。我們相信，透過專注於服務長期旅居者這個穩定的市場，我們不僅能安然度過這場旅遊寒冬，更能在未來的復甦與轉型中，站穩腳步，與這座充滿活力的城市一同成長。

經過網友指正，台灣高鐵跟日本新幹線的規定已經同步，持指定席車票不能提早搭其他班次的自由座。下文是我原本錯誤的認知，特此補充說明。

我這趟在日本搭新幹線，親身上了一堂「只有在日本才會遇到」的交通規則課。

事情是這樣的：
我手上拿的是新幹線「指定席」車票，時間還沒到原本那一班車，在東京站等車時一個不留神，直接搭上了前一班新幹線，進的是「自由席車廂」。上車後我立刻意識到不對，沒有坐指定席，也沒有一路硬撐，而是在下一站「品川站」馬上下車，重新等我原本那一班指定席列車。

結果一切平安，沒有補票、沒有爭議，順利回到正確的行程。

但老實說，這件事如果你沒有搞清楚規則，很可能會踩雷。

很多台灣人（包含我自己一開始）會用「台灣高鐵的直覺」來理解日本新幹線，但這正是最容易出錯的地方。

在台灣高鐵，只要你買的是對號座，實務上彈性非常大。
同一天、同方向、同區間，就算你提早或延後搭車，坐自由座車廂，通常都沒問題。
多數台灣人已經習慣這種「比較貴的票＝彈性比較大」的邏輯。

但日本新幹線，完全不是這樣運作。

在日本，「指定席」跟「自由席」不是等級差異，而是兩種完全不同的契約。

自由席賣的是「彈性」：
你買到的是在某一天、某個區間內，可以搭任何有自由席的列車，但不保證有位子。

指定席賣的是「保證」：
JR 承諾你，在某一天、某一班列車、某一個座位，一定有你的位子。

你多付的錢，是買「時間與座位的確定性」，不是買「可以隨便換班次的權利」。

所以在日本的規則裡：
指定席不能拿來提早搭前一班自由席。
因為那叫做「提前使用尚未生效的服務」。

但為什麼「錯過原班次，卻可以搭後面的自由席」？
這不是權利，而是 JR 給旅客的「補救機制」。
是體諒你可能轉乘失誤、臨時延誤，而給的彈性，而不是原本票種包含的內容。

這一點，很多人會誤會。

回到我自己的經驗，我能夠安全下莊，關鍵只有一個：
我沒有硬坐到終點。

一發現搭錯班次，我選擇在最近一站立刻下車修正，而不是抱著「應該沒關係吧」的心態一路坐下去。
如果你真的坐到目的地，又被車掌查票，那就不是「補救」，而是「補票」了。

這件事給我一個很深的提醒，也想分享給所有要去日本搭新幹線的人：

不要用台灣高鐵的邏輯，套在日本新幹線上。
在日本，票就是契約，契約怎麼寫，就怎麼走。
價格高，不代表權利比較多；有時候，反而代表限制更多、但保證更強。

如果你行程時間很彈性，一開始就買自由席，反而最自在。
如果你需要保證有位子、要準時抵達，那就買指定席，但記得：時間還沒到之前，不要上車。

而萬一真的不小心搭早了，請記住一件事：
不要硬撐，下一站立刻下車修正，才是最安全、也最符合規則的做法。

這不是誰對誰錯的問題，而是「系統不同」。
懂規則，不但省錢，也省下很多不必要的緊張與麻煩。

東京的夜，原來可以冷得這麼毫不留情。

站在錦系町（Kinshicho）的車站月台邊，我忍不住縮了縮脖子，試圖把下巴埋進這件黑色 Puma 羽絨外套的領口裡。說實話，出門前我看氣象預報說會降溫，但完全沒想到會是這種「刺骨」等級的濕冷。現在大概只有攝氏幾度吧？但體感溫度絕對是零下。
你們看照片裡的我，眼鏡背後的眼神大概透著一點無奈，但更多的是一種「來都來了」的倔強。口罩現在不僅僅是為了衛生，它根本就是我臉部唯一的保暖防線，擋住了那一陣陣夾帶著雨絲的冷風。
是的，下雨了。而且不是那種浪漫的綿綿細雨，是那種東京特有的、冰冷的、會滲透進骨子裡的冬雨。雨水打在月台的遮雨棚上，滴滴答答的聲音混雜著電車進站的廣播聲，空氣裡瀰漫著一股濕潤的柏油路味道，還有遠處飄來的、隱隱約約的燒鳥（Yakitori）煙燻味。
我現在身處的位置是錦系町，這是一個我很喜歡的地方。它不像新宿那樣過度喧囂，也不像銀座那樣高不可攀。錦系町有一種獨特的「下町」風情，一種混雜著生活感、商業氣息和一點點昭和味道的獨特魅力。
就在我身後左側，那棟燈火通明的大樓是「Termina」（テルミナ），它是錦系町車站直結的購物中心。看著牆上那個顯眼的紅底白字 Uniqlo 招牌，我心裡閃過一個念頭：是不是該衝進去再買一件極暖 Heattech 發熱衣？這天氣真的沒在開玩笑，風一吹過來，牛仔褲包裹的雙腿都覺得涼颼颼的。大樓裡的燈光看起來是那麼溫暖，彷彿在誘惑著每一個在寒風中瑟瑟發抖的路人：「進來吧，這裡有暖氣，有熱咖啡，有不用吹風的世界。」
但我還捨不得走，因為眼前的景色實在太迷人了。
越過前方的鐵軌和電纜線，遠處矗立著的就是東京的新地標——晴空塔（Tokyo Skytree）。在這樣一個雨夜裡，它依然亮著燈，綠色與白色交織的光芒在濕冷的夜空中顯得格外清晰，甚至帶著一種未來感。雨霧讓塔身周圍暈染出一圈淡淡的光暈，像是矗立在城市叢林裡的巨大燈塔。雖然它近在咫尺，但在這冷雨紛飛的夜晚，卻又覺得它有些遙不可及。
鐵軌上偶爾駛過的總武線列車，車廂裡透出的暖黃色燈光，載著一群剛下班、疲憊但正要回家的東京人。看著空蕩蕩的鐵軌在雨水中反射著微光，我突然覺得這種時刻特別真實。這不是旅遊書上那個陽光明媚的東京，這是最生活化、最赤裸的東京冬夜。
雖然冷得直打哆嗦，但我還是堅持拿著手機拍下了這張自拍。我想記錄下這一刻的狼狽與興奮。旅遊不就是這樣嗎？不一定每分每秒都是舒適的，但每一種感官的刺激都是記憶的一部分。現在這種冷到手指僵硬、鼻頭發紅的感覺，或許比任何一張精修的風景照都來得刻骨銘心。
錦系町這裡其實是個臥虎藏龍的地方。車站南口那邊有著熱鬧的歡樂街，充滿了居酒屋和各式各樣的餐廳；北口這邊則相對整潔現代，有著大型的公園和商場。我在想，等一下拍完這張照，我要立刻衝進車站旁的一家拉麵店，點一碗濃厚的豚骨拉麵，或者是找一家在鐵軌下的居酒屋，點幾串剛烤好的雞肉串，再來一杯熱酒。想像一下，當熱騰騰的湯頭下肚，那種暖流從胃部擴散到全身的感覺，絕對是今晚這場凍雨中最高的救贖。
雨勢似乎有一點變大的跡象，我的鏡片上開始沾上了細小的水珠，視線變得有點模糊。身後的 Termina 大樓依舊燈火輝煌，人來人往。每個人都穿著厚重的大衣，行色匆匆，誰也不想在這冰窖般的街道上多停留一秒。
只有我，像個傻瓜一樣站在這裡跟晴空塔合照。
這就是旅行的樂趣吧。在陌生的城市，感受陌生的天氣。雖然我現在嘴裡喊著「好冷、好冷」，身體不由自主地發抖，但心裡其實是開心的。因為我知道，這場雨、這個低溫、這個背景裡的晴空塔，還有這個戴著口罩、穿著 Puma 羽絨衣的自己，都將成為我這次東京之行最鮮活的註腳。
好了，風真的越吹越大了，刺骨的寒意已經穿透了我的防線。我得趕緊收起手機，把雙手插回口袋裡，去尋找那碗救命的熱拉麵了。東京錦系町的雨夜，雖然冷酷，卻也美得讓人難以忘懷。晚安，這座濕漉漉的城市。

我前年也曾經是那個「看好泰國」的人。

兩年前，我在曼谷買了一間預售屋，當時的劇本大家都很熟：國際觀光復甦、外國人湧入、退休天堂、租金回報看起來不錯，再加上一堆中文世界的投資網紅不斷強調「現在不買以後更貴」。老實說，那時候我也一度被說服了。

但今年年初，我選擇停損。

我放棄了那間預售屋，認賠已經繳出去的六十多萬工程款。不是因為資金周轉問題，也不是因為一時恐慌，而是因為我在實地看過、冷靜算過帳之後，發現這筆投資「邏輯壞掉了」。

先講結論：我不是不喜歡泰國，我是不看好「現在這個價位的泰國房地產」。

今年年初，我花了一段時間在東南亞移動，從越南一路走到泰國，中間還穿過柬埔寨。這趟旅程對我影響很大，因為它把「旅遊濾鏡」徹底撕掉了。當你不再只是住飯店、逛百貨，而是去看一般人住的地方、問實際租金、看空屋率，你會發現很多宣傳話術，經不起現實檢驗。

很多仲介喜歡強調泰國房地產的「投報率」。但投報率不是用嘴巴講的，是用數字算的。真正該看的，永遠只有兩件事：租售比，還有未來的資產增值性。

先說租售比。這幾年曼谷的房價，被大量外國資金硬生生推高，尤其是市中心的新建案，成交價漂亮，但你去問實際能租多少？除了極少數蛋黃區，多數租金根本追不上房價。換句話說，你把一大筆本金鎖進去，每年拿回來的現金流卻非常有限，資金效率很差。這在任何成熟的投資邏輯裡，都是一個警訊。

再來是轉手性。這是我最後決定停損的關鍵。曼谷很多建案，看起來「國際化」，但實際上買盤高度集中在外國人，尤其是短期投資客。一旦市場氣氛反轉，接手的人在哪裡？本地中產根本負擔不起這些價格，轉手性自然就變得非常差。這不是流動性問題，是結構性問題。

第三個問題，是人口與國家結構。泰國已經明顯進入「未富先老」的階段，人口成長動能不足，年輕勞動力減少，而政治環境長期處在軍方與民選政府拉扯的不穩定狀態。這些不是新聞，是長期存在、但很少被投資簡報正面提及的風險。我看不到一個足以支撐長期房價再大幅上升的剛性需求。

如果你用股票的角度來理解，就會很清楚：泰國現在更像是一個典型的 Value Trap——高成長期已過、本益比偏高、而配息（租金）卻不吸引人。

所以我選擇停損。六十多萬很痛，但我很清楚，那是為了避免未來被卡住更多資金。投資不是比誰賺最多，是比誰活得久。

至於柬埔寨，我的看法更直接：那裡不是高風險，是制度性風險。法治基礎不足，產權保障模糊，對我來說是資產配置的黑洞。

反而是越南，成了我今年重新評估後比較看好的地方。老實說，越南的旅遊體感遠不如泰國，交通亂、城市躁動、生活不舒服。但正因為如此，它還在成長期。中美博弈下，全球產能外移，越南吃到的紅利非常實在：工廠進駐、就業增加、中產階級形成，這些才是真正支撐房地產的底層結構。

我寧願忍受越南現在的「不成熟」，因為我知道我買的是它的未來現金流，而不是一個已經被包裝到天花板的故事。

順帶一提，印度其實也是同一條邏輯，只是它的變數與複雜度更高。

最後還是要說一句：如果你已經在泰國買了、住得開心、現金流無壓力，那很好，真的。但如果你是站在「讓資產變大」的角度來看，我會很誠實地說一句：現在的泰國房地產，至少在我眼裡，不是那個答案。

去泰國，當個快樂的消費者就好。按摩、度假、美食，我一樣會去。但要我把大筆資金鎖進那裡的鋼筋水泥裡？這一次，我選擇清醒一點。

【小M老師的財富筆記：日本夢的真實樣貌——從投資者與創業者角度，剖析移居日本的財務真相】

大家好，我是小M老師。過去三十多年，我一直在網路創業的浪潮中打滾，同時也有超過二十五年的股票與房地產投資經驗。最近，很多朋友、學生都在討論日本，看著日幣匯率，心癢癢地想著「我是不是該去日本生活、甚至移居？」

剛好，我看到一支在網路上流傳的影片，標題很聳動：「日本真的適合移居嗎？沒人敢告訴你的殘酷真相！」我看完了，也花時間做了些查證。今天，我想跳脫一般遊客的視角，用我作為一個創業者與投資者的「職業病」，來跟大家聊聊這背後的財務真實面，以及你該如何評估這場「日本夢」。

旅遊濾鏡 vs. 移居現實：一場戀愛與婚姻的對比
首先，我們必須釐清一個核心觀念：去日本旅遊，跟在日本生活，是完全不同的兩件事。旅遊就像一場浪漫的戀愛，你看到的一切都是最美好、最精緻的樣貌：乾淨的街道、親切的服務、便宜又美味的食物。每一天都充滿新鮮感，花的每一分錢都像是為快樂儲值。

但移居，更像一場婚姻。你會從「體驗者」變成「經營者」，開始面對柴米油鹽的現實。那些在旅遊時讓你讚嘆不已的細節，在日復一日的生活中，可能會變成另一種樣貌。影片提到的「殘酷真相」，其實就是從這場婚姻的視角出發，而我接下來的分析，就是要帶你看看這本「家庭帳本」。

財務現實檢視（一）：高昂的生活成本，你的隱形開銷有多驚人？
影片提到生活成本高昂，這點我完全同意，但我想從「資本效益」的角度，帶大家看得更深。

1. 房租：不只是月租，更是沉沒的機會成本

影片提到東京單人套房月租7-12萬日圓，這數字經過我查證，是相當準確的市場行情。但魔鬼藏在細節裡。在日本租房，你面對的不只是一筆月租，而是一筆巨大的「入場費」。

• 敷金（押金）： 通常1-2個月租金，這筆錢雖然多數能退還，但在你租屋期間，它就是一筆被凍結的資金，無法產生任何投資效益。
• 禮金： 通常1-2個月租金，這是我認為最「有趣」的傳統。這筆錢是「送」給房東，感謝他願意把房子租給你，一去不復返。從投資角度看，這就是一筆純粹的「沉沒成本」。
• 仲介費： 通常1個月租金。
• 更新料（續約費）： 在東京，通常每兩年續約，要再付1個月租金。

我們來算一筆帳：如果你租一間10萬日圓的房子，入住前你可能要準備將近40-50萬日圓（約台幣8-10萬）的現金，其中至少有20萬日圓是拿不回來的。這筆錢如果拿去投資，以年化報酬率7%計算，兩年後也能增值到23萬日圓。在日本，它卻消失在傳統的租賃文化中。這就是我說的「機會成本」。

2. 稅金與社會保險：薪資單上那消失的30%

影片提到薪資會被扣掉20-30%，這點經過我查證，完全屬實。這對習慣台灣稅制的人來說，衝擊非常大。你的薪資單上，主要會被扣除四大項目：

• 所得稅： 依收入級距累進，從5%到45%。
• 住民稅： 繳給地方政府的稅，大約是「課稅所得」的10%。這是個有趣的稅，它是根據你「前一年」的收入來計算，所以你到日本工作的第一年通常不用繳，但從第二年六月開始，就會感受到它的威力。
• 健康保險： 約5%。
• 厚生年金： 約9.15%。

綜合起來，一個年薪400萬日圓的上班族，實際拿到手的可能只有300萬日圓左右，整整少了25%。年薪越高，這個比例還會再往上。這意味著，當你評估一份日本的工作機會時，千萬不能只看那個誘人的年薪數字，你必須將它打個7-7.5折，才是你真正能用來規劃生活的「可支配所得」。

【小M老師的投資小撇步】
在日本，有一個合法的節稅方式叫做「ふるさと納税（故鄉納稅）」。你可以把一部分原本要繳給住民稅的錢，「捐贈」給你喜歡的任何一個地方政府，然後你會收到該地價值約捐贈額30%的特產回饋（例如高級和牛、水果、白米）。雖然有上限，但對於精打細算的你來說，這等於是把一部分「稅金」換成了「商品」，是個非常聰明的理財操作。

財務現實檢視（二）：職涯與投資的選擇題——穩定還是成長？
對於有企圖心、想追求事業成長的人來說，日本的職場文化與投資環境，是一個「穩定有餘，爆發力不足」的市場。

1. 職場文化：年功序列下的「隱形天花板」

影片提到日本職場保守、重視年資（年功序列），這點非常真實。這套系統在經濟高速成長期，是穩定社會的力量，但在今天，它可能成為外國人職涯發展的枷鎖。

從我一個創業者的角度來看，這代表你的晉升速度，不完全取決於你的能力與貢獻，更多是取決於你的「年資」和「人際關係」。這對於習慣了以實力說話、追求快速成長的年輕人來說，會感到非常壓抑。影片提到的「職涯天花板」確實存在，尤其在傳統的日本企業，外國人很難進入真正的決策核心圈。

如果你追求的是一份安穩、可預期的工作，那日本企業的穩定性是優點。但如果你懷抱著創業夢，或是想在職涯上大展拳腳，你可能需要選擇外資企業，或者有心理準備，這將是一場需要極大耐心的長期抗戰。

2. 投資環境：穩健的避風港，而非淘金的樂園

從房地產投資來看，日幣貶值確實讓日本房產看起來很便宜。但低總價不等於高報酬。日本房地產市場的特點是「租金報酬率穩定，但房價增值空間有限」。東京的租金投報率約在3-5%，相對穩健，但買賣的交易成本、持有稅負（固定資產稅、都市計畫稅）都不低。

它更像是一個資產的「避風港」，適合追求穩定現金流的長期投資者，而不是期待短期內賺取暴利的投機者。想靠在日本炒房致富，難度非常高。

結論：你適合這場「日本夢」嗎？
綜合以上分析，影片的結論是相當中肯的：

• 如果你追求的是安靜、規律、高品質且穩定的生活，不追求快速的財富積累和職涯晉升，那麼日本的社會秩序、安全性與細膩的服務，會讓你感到非常舒適。
• 但如果你是個事業心強、渴望快速成長、追求高報酬的創業者或投資者，那麼日本的社會文化與經濟結構，可能會讓你感到處處受限，甚至格格不入。

作為小M老師，我從不給標準答案，只提供評估的工具。在被美好的旅遊經驗沖昏頭前，請先拿出計算機，誠實地為你的「日本夢」做一次財務健檢。算一算那些隱形成本，評估一下你的職涯目標，問問自己，你想要的究竟是戀愛的激情，還是婚姻的踏實？

想清楚了，再做決定，這才是對自己人生最負責任的投資。

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我最近收到一封來自「大阪府稅事務所」的信。

不是廣告，也不是補助，而是一張不動產相關稅單。

那一刻，我其實沒有太多情緒，因為這本來就是我預期中「一定會發生的事」。
但它卻非常適合拿來，跟很多台灣朋友聊一個重要的觀念——
台灣人去日本買房，真正會被震撼到的，不是房價，而是「持有成本的邏輯完全不同」。

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在台灣，我們早就習慣一件事：
買房最大的壓力在「買進當下」。
房價高、頭期款高、貸款年期長，但只要你撐過那一刻，後面幾乎就是一路好走。

房屋稅？地價稅？
老實說，很多人一年加起來還不到幾萬元。

所以台灣人很自然會形成一個思維：

「房子放著沒關係，反正持有成本很低。」

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但日本，完全不是這套邏輯。

你只要在日本名下有不動產，政府每一年都會很認真地提醒你：你正在使用社會資源。

固定資產稅
都市計畫稅
不動產取得稅（一次性）
登錄免許稅
印紙稅
未來出售還有讓你無法忽視的資本利得稅結構

這些不是「偶爾才出現」，
而是制度性、規律性、準時寄到你信箱。

日本政府不是不歡迎你買房，
但它很清楚告訴你一件事：

👉 你可以擁有資產，但你要為「占用」這件事付費。

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這會帶來一個非常本質的差異。

在台灣：
很多人買房，是因為「不買會更貴」。
房子可以空著，放著，慢慢等。

在日本：
你會很自然地問自己一句話：
「這間房子，每一年有沒有在幫我工作？」

如果沒有出租、沒有使用、沒有產生現金流，
那它就會很誠實地變成一個「每年持續流血的資產」。

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所以你會發現，日本房市很少出現一種人：
「買了放著等十年」的投資者。

不是他們不懂投資，
而是制度逼你必須「有效率」。

這也為什麼日本有這麼成熟的：
・包租
・代管
・短中長期租賃
・收益率導向的定價邏輯

房子不是神主牌，
而是一個必須被管理、被使用、被優化的工具。

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對台灣人來說，這會是一個很大的心態轉換。

你會開始重新思考：
• 我為什麼要買這間？
• 它的現金流能不能覆蓋持有成本？
• 如果我不住，它是否能自己養活自己？

這些問題，在台灣常常被「房價會漲」四個字掩蓋過去。
但在日本，制度會逼你誠實面對。

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也正因為如此，日本房產不太容易暴漲，
但它的市場結構卻非常理性、透明、可預期。

它不是一個讓你一夜致富的地方，
而是一個非常適合用來做：
✔ 現金流
✔ 長期配置
✔ 生活＋資產整合
的市場。

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所以，當我收到這張來自大阪府的稅單時，
我沒有覺得它「很痛」。

我反而覺得它是在提醒我一件事：
這是一個成熟市場該有的樣子。

你可以買，但你不能亂買。
你可以擁有，但你要負責。

對台灣人來說，日本房產不是天堂，
但它會逼你成為一個更清醒、更理性的資產持有人。

而這，正是我覺得它最值得學習的地方。

致力於成為全世界最好的老師！

邊旅遊邊賺錢的模式已經佈局完成，日本、菲律賓、泰國、阿聯酋、杜拜…..

全世界目前唯一也是第一個願意自己掏腰包在國外買房子提供給學員免費旅居的老師。

完全免費給學員申請使用，只需要愛惜並保持乾淨即可。

為同學在日本打造一個溫馨的家，100%我親手佈置，未來同學們到日本旅遊、旅居、商務、代購…..不用再花高昂的住宿費。

在日本買房後，我才懂的真心話：旅行的天堂，為何成了生活的枷鎖？

前言：從旅遊夢到定居現實
日本，這個在無數台灣人心中被貼上「完美」、「乾淨」、「有禮」標籤的國度，是許多人夢寐以求的旅遊勝地，甚至嚮往著能在此長久定居。乾淨的街道、精緻的美食、彬彬有禮的社會氛圍，每一次的旅行都像是一場完美的夢境。我，也曾是這場夢的追隨者，甚至比許多人走得更遠——我在大阪買了房子，決心將這份美好從短暫的假期，延伸為生活的日常。

然而，當「遊客」的濾鏡褪去，當我從提著行李箱的旅人，變成一個需要處理柴米油鹽、面對垃圾分類的「居民」，我才深刻體會到，最近在網路上引起熱議的那位網紅所說的：「旅遊版的日本是天堂，但生活版的日本是另一回事。」這句話，對我而言，不僅僅是網路文章的標題，而是我每一天的真實感受。

當「拘謹」成為日常：秩序之下的隱形壓力

許多人讚賞日本的秩序與禮節，這確實是它迷人的地方。電車上人潮洶湧卻悄然無聲，服務人員永遠九十度的鞠躬，一切都井然有序，彷彿一座精密的時鐘。但在這份極致的秩序之下，隱藏著一種無形的社會壓力，一種我身為台灣人難以完全融入的「拘謹」。

就從最日常的「倒垃圾」說起吧。在台灣，我們習慣了垃圾不落地、聽到垃圾車音樂再下樓的隨性自在。但在日本，這成了一門嚴謹的功課。可燃、不可燃、塑膠瓶、玻璃瓶、大型垃圾……每一樣都有規定的回收日，錯過一天，就得在家裡囤積一週。瓶罐需要清洗乾淨、撕掉標籤、壓扁，紙箱要摺疊整齊、用繩子捆好。這不僅僅是麻煩，更是一種時刻提醒你必須遵循規則、不能出錯的心理暗示。這種對細節的極致要求，貫穿了生活的方方面面，讓人感覺時時刻刻都得繃緊神經，深怕自己一個不小心，就成了那個「不懂規矩的外國人」。

這與新聞中網紅提到的「過度繁瑣的禮節」不謀而合。從購物時店員鉅細靡遺的問候與道別，到鄰里之間小心翼翼的互動，那種發自內心、不拘小節的「人情味」，在這裡似乎被一套標準化的禮儀流程所取代。我懷念的，是在台灣巷口麵攤，能跟老闆隨意聊上兩句的輕鬆；是那種不需要過多言語，就能感受到的自在與隨和。

味蕾的鄉愁：當美食天堂只剩下單一的鹹味

大阪是聞名世界的美食之都，章魚燒、大阪燒、串炸……光是想像就足以讓人垂涎三尺。作為遊客，這裡的確是美食天堂。但當你長住下來，味蕾的記憶會開始反叛。如同新聞裡所說的，日本的飲食雖然精緻，但口味相對單一，且普遍偏鹹。當拉麵、壽司、定食成為了日常，我開始瘋狂想念台灣那種百花齊放、充滿鍋氣的熱炒，那碗加了滿滿酸菜的牛肉麵，還有那份剛起鍋、香氣四溢的鹹酥雞。

這無關乎優劣，而是一種根植於文化與成長記憶中的「習慣」。台灣美食的魅力，在於它的多元、包容與隨性。它可以是高級餐廳的精緻饗宴，也可以是夜市小攤的庶民美味。這種豐富的層次感，恰恰是我在日本的日常飲食中，最難尋覓的慰藉。

身體的抗議：從濕冷到乾冷的真實體驗

除了精神上的隔閡與味蕾的鄉愁，身體也誠實地表達了它的「水土不服」。台灣的冬天是濕冷的，那種冷會鑽進骨子裡；而日本的冬天則是乾冷，雖然體感溫度有時更低，但室內暖氣充足。聽起來似乎更舒適？但現實是，皮膚因為乾燥而發癢，喉嚨時常乾澀不適，正如那位網紅所說，甚至需要準備「抓癢工具」來應對。這種身體上的不適，更進一步加深了「這裡不屬於我」的感受。

結論：日本，適合旅遊，而非「我」的歸宿
在日本買房生活的這段日子，讓我對「家」與「歸屬感」有了更深刻的理解。日本依然是我心中最棒的旅遊國家，我會一再地回來，欣賞它的四季更迭，品味它的文化之美。但長期居住，意味著要全然擁抱它的社會文化與生活方式，那種深入骨髓的集體主義和無處不在的規則感，終究與我習慣的自由奔放有所衝突。

我並非在否定日本，而是透過親身經歷，更清楚地認識了自己。我意識到，我所眷戀的，是台灣那份獨有的、或許有些混亂但充滿活力的自在，是那種人與人之間不需過多繁文縟節的真誠，是那份能隨時滿足口腹之慾的多元美食。就像那篇文章的結語：「這無關對錯，而是『合不合』的問題。」

如果你也懷抱著移居日本的夢想，我不會勸退你。但我會建議，在做出最終決定前，不妨先試著用「居民」而非「遊客」的視角，在那裡生活一段時間。或許，你也會像我一樣，在經歷了這一切之後，才發現，那個最讓你心安、最適合你的地方，其實一直在身後，那個我們稱之為「家」的台灣。

別把退潮誤以為是衝浪的開始。

在美國降息、日本即將升息的 2025 年底，我們正站在全球金融強震前的斷層帶上。許多人以為牛市要重啟，但真正的情況，可能是「最後的狂歡」即將結束。

這篇文章想讓你理解一件關鍵事實：
融漲（melt-up）可能會出現，但它不是行情的起點，而是末日煙火。

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美國在放水，日本在收網 —— 冰火對決、誘捕局啟動

Fed 宣布降息、並暗示還有降息空間，市場立刻嗨翻，把它想像成再一次 2019 的資金派對。但事實不是這樣。

美國銀行系統的「常備回購機制（SRF）」使用量突破 500 億美元，代表銀行之間已經缺錢缺到互相不借，只能向 Fed 求救。
這不是新一輪 QE，而是「避免引擎熄火」的修補行為。

然而，市場是情緒化的。
只要聽到「降息」或「購債」，演算法交易就會狂買風險資產，比特幣、AI 股短線會噴出一波——
但這是誤會，是陷阱，是煙火。

同一時間，日本央行準備升息。只要日圓正式反轉升值，過去十兆美元規模的「日圓套利交易 carry trade」將被迫平倉。

資金會做什麼？

不是賣房（太慢）、不是賣新興市場股票（太不穩），
而是直接砍比特幣、以太幣、科技股——因為它們 24 小時可以換現金。

你看到的噴出，可能就是暴跌前的最後一口氣。

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AI 概念股是「單一故障點」，一旦出事將牽動全球

現在 AI 概念股佔美股權重超過 40%，台灣更是高度跟 AI 綁定，一但科技板塊震盪，就是系統性風險。

以 Oracle 為例，為了追上 AI 資料中心擴張，其負債權益比高達 452%，CDS 更飆至 2008 金融海嘯後新高。

華爾街買保險，代表一件事：

聰明錢正在下注——AI 泡沫會破。

當日本升息引發全球科技股回調，這些高槓桿公司根本撐不住。
而台灣身為 AI 供應鏈核心，怎麼可能不被波及？

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台灣的命運：被兩股力量夾擊的被動市場

台灣央行不敢跟著降息，因為通膨還沒退、油電成本仍高。如果日圓吸走資金，台幣走弱，為了避免資金外逃，台灣勢必維持較高利率。

對房貸族來說：
別再幻想房貸利率會大降，利息壓力短期內不會消失。

對企業來說，還有更殘酷的：
中國正把「通縮」輸出全世界——需求疲弱＋價格戰，傳產製造業的明年不樂觀。

台股方面，指標過熱、外資並未真正回流，行情多半是內資推起來的。
一旦日圓反升、外資被迫調節台股，
高檔會很痛。

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這不是「all-in 時代」，而是保命的「槓鈴時代」

既然劇本是：

先融漲 → 再流動性斷裂 → 再修正

那投資策略絕不能是單方向。

1. 拒絕 FOMO：觀察成交量，而非價格

暴漲 ≠ 安全
暴漲常常是機構在倒貨。

你要看的是：
散戶買？還是機構賣？

如果散戶在激情買，機構在靜悄悄出貨，那就是頂部訊號。

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2. 槓鈴策略（Barbell Strategy）建立防禦型結構

安全端：
• 現金
• 3 個月～1 年美國短期國債（T-bills）

保險端：
• 10–20% 黃金（不是為了投機，是為了對沖美元信用）

中間層（選擇性配置）：
• 現金流穩定、低負債、真正賺錢的企業
• 避開高本益比夢想股、AI 槓桿股

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3. 三個指標請每天盯：
   • 美元兌日圓 USD/JPY
   跌破季線 → 日圓全面升值 → carry trade 平倉潮啟動
   • 日本 10 年債殖利率
   突破 1~2% → 全球債市震盪
   • SRF 使用量
   如果數字暴衝 → 美國銀行缺錢 → 系統性風險升溫

這三個數字會比新聞、比網紅喊盤更真實。

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給還在閱讀的你：下一波不會是比誰賺最多，而是比誰「活得久」

未來 12 個月，全球需求恐放緩，出口產業與就業市場都可能受到影響。

請記住：
• 至少準備 6–12 個月緊急預備金
• 不要在高利率環境下過度槓桿買房
• 有想買日圓的人，這可能是最後的便宜窗口

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最終結論：這不是牛市開端，而是周期轉折的前夜

融漲就像海水反常退去，露出大量魚蝦。
大部分人會衝下去撿，以為是大豐收。

但智者永遠知道——
海水退得越快，越是海嘯將至。

投資不是比誰跑最快，
而是比誰站得最穩。

在流動性即將反轉的時代，
保護本金，就是最高報酬率。