先說我自己的故事
三年多前，我在曼谷買了一間預售屋。
那時候的想法很簡單：泰國觀光旺、曼谷是東南亞大城、價格比台北便宜很多。很多人也是這樣想的。
去年要交屋的時候，我決定不要了。已經付出去的兩成，直接放棄。剩下的八成，大約台幣600萬，我沒有拿去交屋，而是放進台股。
到現在，這筆錢賺了1,200多萬。
這個結果，證明我當初的判斷是對的。
但我要說清楚，這個決定不是一時衝動。我前後想了一到兩年才放手。真正讓我下定決心的，是我仔細看了曼谷最近的新案：大部分都是小坪數套房，一個社區動輒幾百戶、上千戶。量太大，進出的人太複雜。這種產品，未來誰要接手？
今天這篇，我想把我看到的泰國經濟、觀光數據跟房地產的結構問題，一次講清楚。
泰國經濟：成長很慢，人口變老
先看最基本的：經濟成長率。
根據泰國國家經濟社會發展委員會（NESDC），泰國2024年GDP成長約2.5%（世界銀行數據為2.54%），2025年成長2.4%。2026年，NESDC在8月把全年預測上修到2.0%～2.5%，中位數2.2%。今年第二季只成長1.9%。
再看所得。世界銀行把泰國分類為「中高所得國家」，2024年人均GDP約7,347美元。泰國卡在中等所得的位置已經很多年，這就是大家常說的「中等收入陷阱」：沒有窮到可以靠廉價勞力快速成長，也還沒有富到靠高附加價值產業往上走。
然後是人口。根據聯合國亞太經社會（UN ESCAP）的人口資料，泰國2025年65歲以上人口占16.0%，2030年預估19.4%，2050年會到29.6%。總生育率只有1.2左右（世界銀行2024年數據為1.20），比很多人以為的還低。泰國總人口也已經開始負成長。
人口變老、生得少、經濟成長慢。這三件事放在一起，對房地產來說不是好消息。
家庭負債高，年輕人很難貸到款
據我所知，泰國人的負債比已經過高，房貸很難通過。這不是我的感覺，數據也是這樣說的。
泰國的家庭負債非常高。根據泰國央行（Bank of Thailand）的統計，2026年第二季家庭負債占GDP比例是85.2%，總額約16.4兆泰銖。
這個比例雖然比前幾季略降，但主要是因為GDP基數變大，負債總額其實沒有減少，泰國央行與開泰研究中心（KResearch）都這樣分析。
負債高，銀行就會收緊房貸。泰國政府住宅銀行（GH Bank）曼谷一間分行的主管就說過，今年前兩個月，他們那裡只有40%的房貸申請被核准。被拒的主要原因是家庭負債太高、收入證明不足，以及還款紀錄不好。
Cushman & Wakefield泰國的研究主管也提到，曼谷300萬泰銖以下的公寓，買方取得房貸特別困難。
這代表什麼？代表你今天買了一間曼谷小套房，未來要賣的時候，最可能接手的泰國年輕人，很多根本貸不到款。買方的貸款能力，決定了二手房的流動性。
觀光業：撐不住了
很多人買泰國房子，是看好觀光。但觀光的數據並沒有大家想的好。
根據泰國觀光體育部（MOTS）及泰國國家統計局年鑑：
- 2019年，泰國外國遊客3,992萬人，是歷史高峰
- 2023年，2,815萬人
- 2024年，3,555萬人
- 2025年，3,297萬人（初步數字），比2024年少了7.23%
- 2026年1月1日到10月10日，2,394萬人，比去年同期再少4.04%
泰國觀光局（TAT）今年2月預估全年3,670萬人，4月就下修到3,000萬～3,400萬。
中國遊客是最大的缺口。2019年將近1,100萬人，今年到10月10日只有408萬人。
外國遊客的消費也在減少。今年到10月10日是1.165兆泰銖，比去年同期少了2.47%。
泰國觀光局前局長Yuthasak Supasorn上週在泰國《The Nation》的分析文章裡直接說：旅遊業已經不能獨自撐起泰國經濟。
而且，泰國從今年9月15日起取消60天免簽，台灣、英國、美國等60個國家/地區改為免簽30天。另外，1000泰銖離境稅、450泰銖入境費都還在草案階段。對旅客來說，來泰國的成本只會更高，不會更低。
曼谷房地產的結構問題
供給太多
根據Cushman & Wakefield泰國的研究，曼谷目前有超過65,300戶公寓還沒賣出去，總價值約3,700億泰銖。其中約25,700戶已經蓋好、可以交屋，但就是沒人買。照現在的銷售速度，不再推新案的話也要兩到三年才賣得完。
更關鍵的是：沒賣掉的房子，大約55%集中在300萬泰銖以下，也就是每平方公尺10萬泰銖以下的產品。這正是我前面說的小坪數、大社區產品。
外國人的限制
依泰國《公寓法》（Condominium Act），外國人可以擁有公寓產權，但一棟公寓的外國人持有面積合計不能超過49%。購屋的錢必須從國外匯入外幣。
外國人原則上不能擁有土地。只有投資至少4,000萬泰銖、持有至少5年等特殊條件下，才可能取得最多1萊（約1,600平方公尺）的自住用地。
貸款呢？泰國政府官網說得很清楚：泰國金融機構有提供外國人公寓貸款，但要附上工作證、泰國的薪資證明、銀行對帳單等文件。沒有在泰國工作的台灣人，基本上很難用泰國的銀行貸款。
外國人買得比較貴
還有一點是我自己的觀察：外國人買泰國的房子，相對比較貴一些，或者會買到比較貴的戶別。
法律上，外國人買公寓必須從國外匯入外幣，並取得銀行開立的外匯交易證明（FET），而且只能買那49%的外國人配額。
這方面我沒有找到官方統計，只有民間的掛牌價調查可以參考。Reflexion在2026年9月調查曼谷待售公寓，同一棟大樓裡，外國人配額的戶別每平方公尺掛牌價中位數只比泰國人配額高1.6%，差距不大。但是，有開放外國人配額的大樓，每平方公尺掛牌價中位數約11.2萬泰銖；只賣泰國人配額的大樓，約7.6萬泰銖，差了47%。
換句話說，外國人能買的，多半是市中心、樓層高、單價高的大樓。外國人不一定在同一棟被多收錢，但能選的本來就是比較貴的那一群。未來要轉手，你的買方也只能找同樣願意付高價、又有配額可買的外國人，或是貸款越來越難的泰國人。
租金報酬
根據Cushman & Wakefield，曼谷公寓的租金報酬率大約5%；JLL的數據顯示，曼谷核心區豪宅的報酬率約5.4%。
就算你拿到4%～5%的租金報酬，也要20年左右才回本。問題是，20年後，這間在一個人口變老、經濟成長緩慢、年輕人貸不到款的國家裡，屋齡20年、跟上千戶擠在一起的小套房，能不能把你的本金賣回來？
我自己的答案是：很難。
我最核心的觀點：不能用槓桿的房地產，不要碰
我的看法一直都很明確：房地產最神奇的地方，就是可以用5倍的槓桿。
你拿出兩成頭期款，就能買一間房子，銀行幫你出八成。房子漲一成，你的本金就賺五成。這才是房地產真正的威力。
如果一個房地產不能用貸款槓桿，那它就只是一個流動性很差、交易成本很高、報酬率又不怎麼樣的資產。
在泰國，外國人基本上要全額付現。你拿300萬、500萬、甚至700到800萬台幣出去，就是一筆死錢，等著4%～5%的租金。
同樣的錢，放在股市或台灣的房地產，選擇都比這個多。這也是為什麼我寧願放棄已經付的兩成，也要把剩下的八成拿回來。
結論
我不是說泰國不好。泰國很適合旅行、很適合生活。
但「喜歡一個地方」跟「在那裡投資房地產」，是兩件完全不同的事。
經濟成長慢、人口老化、家庭負債高、年輕人貸不到款、觀光人數下滑、公寓供給過剩，外國人又不能用槓桿。這些加在一起，就是我放棄曼谷預售屋的原因。
回頭看，賠掉兩成，換回八成的自由，是我這幾年做過最對的決定之一。
你有買過海外房地產嗎？或是你也曾經被曼谷、東南亞的房子吸引過？留言跟我分享你的想法👇
本文僅為個人經驗與觀點分享，不構成任何投資建議。
資料來源
- NESDC 2025年GDP與2026年預測（泰國政府公關局）：https://thailand.prd.go.th/en/content/category/detail/id/2078/iid/477029
- 2026年第二季GDP與全年預測2.0%–2.5%：https://www.nationthailand.com/business/economy/40069878
- 世界銀行 泰國主要指標（2024年GDP成長、人均GDP、生育率、65歲以上比例、所得分類）：https://esgdata.worldbank.org/data/countries?iso3=THA
- UN ESCAP 泰國人口老化資料：https://www.population-trends-asiapacific.org/data/population-ageing/THA
- 泰國央行 家庭負債統計：https://app.bot.or.th/BTWS_STAT/statistics/BOTWEBSTAT.aspx?language=ENG&reportID=1005
- T&S 整理 KResearch 家庭負債報告（2026/10/12）：https://www.ts-asset-mgmt.com/report/th/2026-10-12-thai-household-debt-ratio-eases-q2-as-debt-balance-turns-up
- 泰國央行 2026年第二季銀行業簡報：https://www.bot.or.th/content/dam/bot/documents/en/news-and-media/news/2026/news-20260818.pdf
- Bangkok Post（GH Bank 房貸核准率）：https://www.bangkokpost.com/property/3296555/poor-financial-habits-high-debt-fuel-mortgage-rejections
- 曼谷公寓餘屋（Cushman & Wakefield）：https://www.nationthailand.com/business/property/40072232 ；https://en.moneyandbanking.co.th/2026/278090/
- JLL 曼谷豪宅市場2026年第二季：https://research.jllapsites.com/appd-market-report/q2-2026-residential-bangkok/
- 泰國政府 外國人購買不動產：https://www.thailand.go.th/public/guide-book-detail/006_004
- 泰國政府 外國人貸款：https://www.thailand.go.th/issue-focus-detail/002_017
- 泰國國會法制辦公室《公寓法》第19條：https://www.onlb.go.th/product-blog/a2680
- 泰國外國遊客統計（MOTS／NSO年鑑）：https://www.thaipbs.or.th/news/content/570884 ；https://www.nso.go.th/public/e-book/Statistical-Yearbook/SYB-2022/545/ ；https://thailand.prd.go.th/en/content/page/index/id/466167
- TAT 2026年預測下修：https://www.tatnews.org/2026/04/tat-refocuses-on-value-over-volume-as-2026-tourism-outlook-is-recalibrated/
- 泰國觀光局前局長觀點：https://www.nationthailand.com/news/tourism/40072403
- 免簽改為30天：https://www.tatnews.org/2026/09/thailand-introduces-new-30-day-and-15-day-visa-exemption-rules-from-15-september/
- Chambers 泰國不動產法律指南2026（外幣匯入規定）：https://practiceguides.chambers.com/practice-guides/real-estate-2026/thailand
- Reflexion 曼谷外國人配額掛牌價調查（2026/9/26，民間資料，為掛牌價非成交價）：https://reflexion.asia/en/guides/ownership-and-price
- Global Law Experts（外匯交易證明FET）：https://globallawexperts.com/can-foreigners-buy-property-thailand/
