我前年也曾經是那個「看好泰國」的人。
兩年前，我在曼谷買了一間預售屋，當時的劇本大家都很熟：國際觀光復甦、外國人湧入、退休天堂、租金回報看起來不錯，再加上一堆中文世界的投資網紅不斷強調「現在不買以後更貴」。老實說，那時候我也一度被說服了。
但今年年初，我選擇停損。
我放棄了那間預售屋，認賠已經繳出去的六十多萬工程款。不是因為資金周轉問題，也不是因為一時恐慌，而是因為我在實地看過、冷靜算過帳之後，發現這筆投資「邏輯壞掉了」。
先講結論：我不是不喜歡泰國，我是不看好「現在這個價位的泰國房地產」。
今年年初，我花了一段時間在東南亞移動，從越南一路走到泰國，中間還穿過柬埔寨。這趟旅程對我影響很大，因為它把「旅遊濾鏡」徹底撕掉了。當你不再只是住飯店、逛百貨，而是去看一般人住的地方、問實際租金、看空屋率，你會發現很多宣傳話術，經不起現實檢驗。
很多仲介喜歡強調泰國房地產的「投報率」。但投報率不是用嘴巴講的，是用數字算的。真正該看的，永遠只有兩件事：租售比，還有未來的資產增值性。
先說租售比。這幾年曼谷的房價，被大量外國資金硬生生推高，尤其是市中心的新建案，成交價漂亮，但你去問實際能租多少？除了極少數蛋黃區，多數租金根本追不上房價。換句話說，你把一大筆本金鎖進去，每年拿回來的現金流卻非常有限，資金效率很差。這在任何成熟的投資邏輯裡，都是一個警訊。
再來是轉手性。這是我最後決定停損的關鍵。曼谷很多建案，看起來「國際化」，但實際上買盤高度集中在外國人，尤其是短期投資客。一旦市場氣氛反轉，接手的人在哪裡？本地中產根本負擔不起這些價格，轉手性自然就變得非常差。這不是流動性問題，是結構性問題。
第三個問題，是人口與國家結構。泰國已經明顯進入「未富先老」的階段，人口成長動能不足，年輕勞動力減少，而政治環境長期處在軍方與民選政府拉扯的不穩定狀態。這些不是新聞，是長期存在、但很少被投資簡報正面提及的風險。我看不到一個足以支撐長期房價再大幅上升的剛性需求。
如果你用股票的角度來理解，就會很清楚：泰國現在更像是一個典型的 Value Trap——高成長期已過、本益比偏高、而配息（租金）卻不吸引人。
所以我選擇停損。六十多萬很痛，但我很清楚，那是為了避免未來被卡住更多資金。投資不是比誰賺最多，是比誰活得久。
至於柬埔寨，我的看法更直接：那裡不是高風險，是制度性風險。法治基礎不足，產權保障模糊，對我來說是資產配置的黑洞。
反而是越南，成了我今年重新評估後比較看好的地方。老實說，越南的旅遊體感遠不如泰國，交通亂、城市躁動、生活不舒服。但正因為如此，它還在成長期。中美博弈下，全球產能外移，越南吃到的紅利非常實在：工廠進駐、就業增加、中產階級形成，這些才是真正支撐房地產的底層結構。
我寧願忍受越南現在的「不成熟」，因為我知道我買的是它的未來現金流，而不是一個已經被包裝到天花板的故事。
順帶一提，印度其實也是同一條邏輯，只是它的變數與複雜度更高。
最後還是要說一句：如果你已經在泰國買了、住得開心、現金流無壓力，那很好，真的。但如果你是站在「讓資產變大」的角度來看，我會很誠實地說一句：現在的泰國房地產，至少在我眼裡，不是那個答案。
去泰國，當個快樂的消費者就好。按摩、度假、美食，我一樣會去。但要我把大筆資金鎖進那裡的鋼筋水泥裡？這一次，我選擇清醒一點。
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